Bu yıl Fransa’nın Cannes şehrinde düzenlenen MIPIM 2025, gayrimenkul sektöründe önemli gelişmelere sahne oldu. Etkinlik, dünya genelinden yatırımcıları, geliştiricileri ve şehir liderlerini bir araya getirerek, sektördeki son eğilimleri ve geleceğe yönelik beklentileri tartışma fırsatı sundu.

Genel Sektör Eğilimleri ve Yatırım İklimi

MIPIM 2025’te genel sektör eğilimleri, ekonomik ve jeopolitik belirsizliklere rağmen geçen yıla nazaran daha iyimser bir yatırım iklimi taşıyordu. Özellikle sürdürülebilirlik ve iklim dayanıklılığı konuları, sektördeki yatırımcıların ve geliştiricilerin gündeminde önemli bir yer tutmaya devam ediyor. Yapay zeka ve teknolojik gelişmelerin gayrimenkul sektörüne etkisi de yoğun olarak tartışıldı. Genel yatırım iklimi, çoğu varlık sınıfı ve ana pazarlar için temkinli bir iyimserlik taşıyordu. Çoğu piyasa ve varlık sınıfının dip seviyelerine ulaştığı veya bu seviyelere yaklaşmakta olduğu hissediliyordu. Bu durum, yatırımcıların geleceğe yönelik daha umutlu olmalarını sağladı.

Mülk Tiplerine Göre Eğilimler

Bu yılki etkinlikte, konut, veri merkezleri ve otel gibi varlık sınıflarına yönelik ilgi dikkat çekiciydi. Konut sektörü, özellikle öğrenci yurtları ve erişilebilir konut projeleriyle öne çıktı.

Perakende mülkleri, pandemi ve çevrimiçi perakendenin yükselişi nedeniyle yıllarca süren mücadeleden sonra şimdi çok cazip fiyatlar ve yumuşayan getiriler sunuyor.

Avrupa genelinde, ileri çekirdek (core plus) ve katma değerli (value-add) varlıklar yatırımcılar için cazip fırsatlar sunuyor. Ancak, fiyat düzeltmeleri henüz tüm sektörlerde gerçekleşmediği için fırsatçı (opportunistic) varlıklar oldukça sınırlı. Ofis talebi ise Avrupa ve ABD genelinde hala çok düşük seviyelerde ve zayıf kiracı talebi nedeniyle bu durumun devam etmesi bekleniyor. Ofis mülklerine yönelik yatırım iklimi hala karamsar ve piyasa henüz dip seviyelerine ulaşmış değil. Ancak, Türkiye’de yıllarca sınırlı gelişim hattı ve güçlenen talep sonrası benzer bir talep ve arz durumu yaşanması muhtemel.

Ülkeler, Şehirler ve Bölgelerin Güçlü Varlığı

MIPIM 2025’te Suudi Arabistan, Mısır, Londra, Paris ve Roma’nın yanı sıra Almanya’nın şehirleri ve eyaletleri gibi birçok ülke, şehir ve bölgenin güçlü varlığı dikkat çekti. Bu yerler, yıllardır MIPIM’de merkezi olarak organize edilen etkinliklerle sektördeki varlıklarını pekiştirdiler. Özellikle Suudi Arabistan ve Mısır, büyük ölçekli projeleri ve yatırım fırsatlarıyla öne çıktı. Almanya’nın farklı bölgeleri ise uzun vadeli stratejilerini ve yatırım fırsatlarını uluslararası arenada sergilemeye devam etti.

Türkiye için MIPIM’in Önemi

Türkiye’nin MIPIM’de daha güçlü bir şekilde temsil edilmesi gerektiği açıkça görülüyor. Türkiye’nin gayrimenkul sektöründeki potansiyelini ve fırsatlarını uluslararası arenada daha etkin bir şekilde sergilemesi, sektördeki büyüme ve gelişim için kritik öneme sahip. Bu bağlamda, Türkiye’nin genel varlığının kalkınma veya yatırım ajansı gibi kamu kurumları tarafından koordine edilmesi veya en azından güçlü bir şekilde desteklenmesi, ülkenin uluslararası gayrimenkul piyasasında daha sürdürebilir ve etkin bir rol oynamasını sağlayabilir.

Ancak, Avrupa ve ABD’deki mevcut gayrimenkul piyasası sorunları nedeniyle, yatırımcıların önceliği mevcut portföylerini “kurtarmak” ve diğer pazarlara, özellikle Türkiye’ye, odaklanmakta zorlanıyor. Bu durum, Türkiye’nin uluslararası yatırımcılar için cazip bir pazar olarak öne çıkmasını zorlaştırıyor.

Katılımcı ve İstatistikler

MIPIM 2025, dünya genelinden 20,000’den fazla katılımcıyı ve 3,100’den fazla standı ağırladı. Etkinlikte, 90’dan fazla ülkeden gelen delegeler yer aldı. Cushman & Wakefield, etkinlikte 200’den fazla delege ile güçlü bir varlık gösterdi. MIPIM, ilk olarak 1990 yılında düzenlendi ve o zamandan beri her yıl düzenlenmeye devam ediyor. Katılım, geçen yıla göre daha iyi olsa da, hala pandemi öncesi seviyelerin oldukça altında kaldı. Ayrıca, bu yıl hava durumu da etkinlik boyunca yağmurlu geçti, bu da uzun zamandır ilk kez yaşanan bir durumdu.

Şehirleri Yeniden Hayal Etmek: Kentsel Çöküş Döngüsünü Bozmak

MIPIM 2025’te dikkat çeken konulardan biri de şehirlerin karşılaştığı zorluklar ve bu zorlukların üstesinden gelmek için geliştirilen yenilikçi çözümlerdi. “Şehirleri Yeniden Hayal Etmek: Kentsel Çöküş Döngüsünü Bozmak” başlıklı oturumda, şehirlerin sürdürülebilirlik, dayanıklılık ve yaşanabilirlik konularında nasıl dönüşüm geçirebileceği ele alındı.

Sonuç

MIPIM 2025, gayrimenkul dünyasında yeni ufuklar açarken, Türkiye’nin bu alandaki rolünü güçlendirmesi gerektiğini bir kez daha ortaya koydu. Türkiye’nin uluslararası arenada daha etkin bir şekilde temsil edilmesi, sektördeki büyüme ve gelişim için kritik öneme sahip. Kamu kalkınma ve/veya yatırım ajansının liderliğinde veya güçlü desteğiyle Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında daha etkin bir rol oynaması, ülkenin potansiyelini tam anlamıyla ortaya çıkarabilir. Avrupa ve ABD’deki mevcut piyasa sorunlarına rağmen, Türkiye’nin cazip bir yatırım merkezi olarak öne çıkması için doğru stratejiler ve güçlü bir temsil gereklidir. Ayrıca, MIPIM’in Türk yatırımcılar için de iki yönlü bir yol haline geldiği görülüyor; Avrupa’daki cazip fırsatlar, Türk yatırımcılar için önemli bir çekim merkezi oluşturuyor.

Türkiye, yüksek deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm ihtiyacının en öncelikli olduğu ülkelerden biri konumunda.  Mevcut yapıların büyük bir kısmının dayanıklılığının sorgulandığı ülkemizde yaklaşık 6 milyon konutun deprem riskine karşı yeniden inşa edilmesi gerekiyor.

Bu büyüklükteki bir dönüşüm, sadece güvenli yaşam alanları sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirliği de destekleyecek.

Günümüzde kentlerin yeniden yapılandırılması ve kentsel dönüşüm süreçleri, sadece fiziksel değişimi değil, aynı zamanda toplumsal, ekonomik ve çevresel dinamikleri de içeriyor.. Diğer yandan yalnızca inşaatın değil, doğru risk yönetimi, yönetişim ve finansman modellerinin de sürecin merkezinde olması gerekiyor. İşte bu noktada ESG (Çevresel, Sosyal ve Yönetişim) kriterlerinin öneminin giderek arttığını söylemek mümkün.

ESG’nin Kentsel Dönüşümdeki Rolü

Kentsel dönüşüm, artık yalnızca fiziksel yapıların yenilenmesi anlamına gelmiyor; çevresel sürdürülebilirlik, sosyal uyum ve şeffaf yönetişim unsurlarının entegre edilmesi gereken bir süreç olarak ele alınıyor. Küresel yatırımcıların tercihleri de artık sadece kârlılık odaklı değil, sürdürülebilirliği ön planda tutan projelere yönelmiş durumda.

Çevresel kriterler, projelerin doğaya ve çevreye olan etkilerini minimize etmeyi amaçlıyor. Sosyal kriterler, projelerin toplumsal dokuya uyumunu ve yaşam kalitesine olan katkılarını değerlendiriyor. Yönetişim kriterleri ise, projelerin şeffaflık, hesap verebilirlik ve etik değerlere uygun yönetilmesini sağlıyor.

Kentsel dönüşüm projelerinin başarıyla tamamlanabilmesi ve sürdürülebilir hale gelebilmesi için ESG kriterlerine uyum sağlamak oldukça önemli. Bu, sadece çevresel ve sosyal sorumluluk açısından değil, aynı zamanda projelerin daha sağlam finansman modelleriyle ön plana çıkmasını sağlıyor. Bir diğer önemli konu ise ESG odaklı projelerin hem yerel hem de uluslararası yatırımcıların radarında yer alması.

Kentsel Dönüşümün Olmazsa Olmazları: Risk Yönetimi ve Yönetişim

Türkiye’de kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik değil, aynı zamanda finansal ve yönetişim açısından da ciddi riskler taşıyor. Projelerin planlama aşamasından itibaren doğru risk yönetimi stratejileri ile yönetilmesi, finansal belirsizlikleri azaltırken, yatırımcı güvenini de artırıyor. Bu perspektifle, ESG odaklı projelerin risk yönetimi konusunda daha sağlam ve güvenilir bir temel oluşturduğunu söyleyebiliriz.

Büyük ölçekli projelerde, şeffaf yönetişim ve etkin denetim süreçleri hem yatırımcılar hem de toplum için güven unsuru. Ayrıca, projenin büyüklüğü ve yatırımcıların kurumsallığı arttıkça, uygulanan risk yönetimi de daha kapsamlı ve titiz hale geliyor. Bu durum, projelerin makro ekonomik dalgalanmalara karşı dayanıklılığını artırıyor.

Kurumsal Yatırımcılar ve Finansman Modelleri Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilebilmesi için en az 400-500 milyar dolarlık bir finansmana ihtiyaç duyuluyor. Bu büyük miktardaki kaynak, sadece inşaat maliyetlerini kapsıyor ve ülke içindeki kaynakların buyükü karşılaması zor. Yap-sat modeliyle bu denli büyük bir dönüşümü gerçekleştirmek de mümkün görünmüyor.

Dolayısıyla kurumsal yatırımcılar bu boşluğu dolduracak ana aktörler olarak öne çıkıyor.

Bugün, küresel emeklilik fonları, özel sermaye fonları, ülke varlık fonları ve diğer gayrimenkul yatırım fonları, ESG odaklı projelere ve uzun vadeli gelir üreten varlıklara yatırım yapma eğiliminde. Ancak yatırımcıların ilgisini çekebilmek için projelerin parçalı mülkiyet yapısından sıyrılıp, kurumsal yatırım mantığıyla ele alınması gerekiyor.  Örneğin, küresel çapta sınır ötesi yatırımların hacmi 1.3 trilyon dolar seviyesindeyken, Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) hacmi 4.2 milyar doları aşmış durumda.. Dünyanın en büyük 100 özel sermaye şirketi ise toplamda 1.6 trilyon dolar sermaye toplamış durumda.

Bu resim bize Türkiye’nin kurumsal yatırımcıları daha fazla çekebilmek için ESG odaklı projelere yönelmesi ve uluslararası yatırım ortamına daha entegre hale gelmesi gerektiğini gösteriyor.

ESG ve Kurumsal Yatırımcıların Rolü

Kurumsal yatırımcıların ilgisini çekmek ve büyük ölçekli projelerin finansmanını sağlamak için ESG kriterlerine uyum kritik bir unsur. Uzun vadeli değer yaratmak isteyen yatırımcılar, artık sadece ekonomik getirilere değil, projelerin çevresel ve sosyal etkilerine de odaklanıyor.

Emeklilik fonları, özel sermaye fonları ve diğer kurumsal yatırımcılar, yalnızca finansal getirisi yüksek değil, başta deprem olmak üzere çevresel etkilerini minimize eden, toplumsal fayda sağlayan ve iyi yönetişim ilkeleriyle yönetilen projelere yatırım yapıyor.

Kurumsal yatırımcıların büyük ölçekli yatırımları, geliştirme sürecini hızlandırarak arz-talep dengesini sağlayacak ve daha uygun fiyatlı konutların ortaya çıkmasına yardımcı olacaktır.

Türkiye’de kentsel yenileme ve dönüşüm süreçlerinin başarıyla yönetilebilmesi ve sürdürülebilir hale gelebilmesi için ESG kriterlerine uyum sağlamak büyük önem taşıyor. Doğru yönetişim ve finansman modelleriyle desteklendiğinde, sadece güvenli ve modern yaşam alanları yaratmakla kalmayıp, ekonomik ve çevresel sürdürülebilirliği de güçlendiren bir dönüşüm fırsatına dönüşebilir.