Dünyanın önemli gayrimenkul ve şehircilik etkinliklerinden biri olan MIPIM, 9–13 Mart 2026 tarihleri arasında Cannes’da 90’dan fazla ülkeden 20 bini aşkın sektör profesyonelini ve 5 binden fazla yatırımcıyı bir araya getirdi.

Ancak bu yıl fuarın asıl dikkat çeken yönü, ölçeğinden çok ortaya koyduğu tablo oldu. Önceki yıllara kıyasla daha sakin, daha kontrollü bir atmosfer vardı.

Körfez Temsilinde Gözle Görülür Azalma

Geçmişte geniş standları, kalabalık delegasyonları ve büyük tanıtım kampanyalarıyla fuarın güçlü aktörlerinden olan Körfez ülkelerinin (GCC) önceki yıllara kıyasla sınırlı katılımı bu yıl göze çarpan noktalardan biri oldu. Bu durum sermayenin piyasadan çekilmesinden , çok, stratejik bir nefes alma ve yeniden konumlanma dönemi olarak değerlendirilmeli.

Avrupa’da Temkinli Toparlanma
2025 yılı boyunca Avrupa gayrimenkul pazarlarında yatırımcı iştahı yavaş yavaş toparlanmış, kredi piyasaları kısmen rahatlamış ve yatırımcıların beklentileri daha olumlu bir çerçeveye oturmaya başlamıştı.

Ancak 2026’ya girerken özellikle İran merkezli bölgesel gerilimler, enerji fiyatlarındaki artış, enflasyon beklentilerinin bozulması ve faiz indirimlerinin ötelenmesi, Avrupa’daki iyileşme havasını yeniden temkinli bir noktaya çekti. Çatışmaların ardından gayrimenkul sektöründeki birçok fondaki değer kaybının kısa sürede %7’ye yakın seviyelere ulaşması ve enerji fiyatlarındaki artış, Avrupa’daki yatırımcıların risk algısını  yeniden şekillendirdi. Bu tablo, güçlü bir toparlanmadan ziyade daha kırılgan ve koşullara bağlı bir iyileşme sürecine işaret ediyor.

Türkiye Zorluklara Rağmen Denge Noktası

Türkiye ekonomisi her ne kadar kendi içinde enflasyon, finansman maliyetleri, kurdaki volatilite gibi çeşitli zorluklarla karşı karşıya olsa da MIPIM 2026’da hissedilen başka bir gerçeklik oldu. O da Türkiye’nin sadece ekonomik göstergelerle değil; daha geniş bir çerçevede değerlendirildiğiydi.

Jeopolitik risklerin arttığı bir dönemde, Türkiye’nin savunma kapasitesi, kendi coğrafyasındaki dengeleyici rolü ve bölgesel jeopolitik konumu; yatırımcıların Türkiye’ye yalnızca ekonomik değil, güvenlik temelli bir istikrar perspektifiyle yaklaşmasına da imkan veriyor.

Bu durum Türkiye ekonomisinin sorunlarının yok sayıldığı anlamına gelmiyor. Tam tersine, bu zorlukların yanında jeopolitik güç, savunma yatırımları ve stratejik konumlanma sayesinde riskleri dengeleme kapasitesi yatırımcı gözünde Türkiye’yi ayrı bir yere koyuyor.

Bağlantısallık Türkiye’nin Stratejik Avantajı

Türkiye’nin cazibesini artıran bir diğer etken ise artan bağlantısallık altyapısı.

Türk Hava Yolları’nın 2024’te 78,7 milyon yolcuya ulaşması ve

489 uçaklık filoya erişmesi,
Türkiye’yi bölgesel bir ulaşım merkezi haline getiriyor.

Bu durum, özellikle Körfez bölgesindeki gerginliklerden etkilenip alternatif güvenli merkez arayan yatırımcılar ve uluslararası profesyoneller için Türkiye’yi erişilebilir ve operasyonel olarak sürdürülebilir bir merkez konumuna taşıyor.

Yeni Dönemin Belirleyicisi Uyum Yeteneği

MIPIM 2026’da en net duyulan mesaj şuydu:

“Bu dönem güç gösterisi dönemi değil; ayakta kalabilme, uyum sağlayabilme ve değişime hızlı tepki verebilme dönemi.”

Ekonomik belirsizliklerin, jeopolitik risklerin ve finansal koşulların daha karmaşık hale geldiği bu dönemde; yatırım kararları daha seçici, daha temkinli ve daha uzun vadeli bir perspektifle alınıyor.

Bu çerçevede Türkiye,  mevcut ekonomik zorluklarına rağmen; güvenliği, jeopolitik konumu ve değişen koşullara hızlı uyum sağlama kapasitesiyle bölgesel ölçekte dikkat çeken bir konumda yer alıyor.

Türkiye’nin uzun yıllardır gösterdiği en önemli refleks, değişen koşullara hızlı uyum sağlayabilme yeteneği.

Yeni dönemde belirleyici olan da bu olacak: Büyüklük değil, değişime ne kadar hızlı ve doğru yanıt verilebildiği.

MIPIM 2026 boyunca, Cushman & Wakefield ekibi olarak sahada kurduğumuz temaslar ve gözlemlerimiz de küresel sermayenin giderek daha seçici, daha temkinli ve daha stratejik bir zeminde konumlandığını net biçimde ortaya koydu.

 

Bugün yapay zeka, yalnızca teknolojide değil; sermaye akışlarını, ofis piyasasını, yatırım kararları ve iş gücü dinamiklerini doğrudan etkileyen bir güç haline geldi.

Kısa bir süre önce Cushman & Wakefield tarafından yayımlanan ‘AI Impact Barometer ‘araştırması, yapay zekanın artık geleceğe dair bir öngörü değil, makroekonomik ve mekansal dönüşümü yapısal olarak şekillendiren bir araç olduğunu açıkça ortaya koyuyor.

Cushman & Wakefield baş ekonomisti Kevin Thorpe’un “AI artık geleceğe dair bir kavram değil, ekonomide yapısal bir güç” söylemi aslında yapay zekanın bir teknoloji trendi değil, yeni bir ekonomik mimari olduğunu ifade ediyor.

San Francisco’da Boş Kalan Ofisler, AI Şirketleriyle Yeniden Doluyor

Dönüşümün en çarpıcı örneklerinden biri olarak ABD’nin en rekabetçi ofis piyasalarından biri olan San Francisco’yu göstermek mümkün. Birkaç yıl önce pandemi ve uzaktan çalışma sonrasında boşalan ofis binaları, bugün AI şirketleri tarafından hızla dolduruluyor.

Yapay zeka ekosisteminin büyümesi, San Francisco’nun ofis piyasasında dikkate değer bir canlanma yarattı. Peki neler oldu?

• 2025 yılında AI şirketleri şehirde yaklaşık 250 bin m² alan kiralayarak toplam dolulukta büyük bir sıçrama yarattı. Bu alan bugün toplam ofis doluluğunun yaklaşık %12’sine karşılık geliyor.
• SoMa bölgesindeki eski bir depo binası, üç yeni AI kiracısı sayesinde %98 doluluk seviyesine ulaştı ki bu birkaç yıl önce neredeyse imkansız görünürdü.
• Anthropic, Downtown’da 300 Howard Street’te bir binanın tamamını kiralayarak on binlerce m²’lik arzı tek başına ortadan kaldırdı.
• OpenAI ise Mission Bay’de neredeyse 100 bin m² alana yerleşmiş durumda ve taleplerini artırarak büyümeye devam ediyor.

Bu veriler ışığında geçmişin boşaltılan ofisleri bugün AI şirketlerinin büyüme ihtiyaçlarını karşılamak için birbirleriyle yarıştığı alanlara dönüşmüş durumda olduğunu gösteriyor.

Yapay Zeka Ekonomiyi Yeniden Nasıl Şekillendiriyor?  

Yapay zekanın sadece bir teknoloji eğilimi değil aynı zamanda gayrimenkul piyasalarını dönüştüren çok katmanlı bir ivme olduğunu gösteren AI Impact Barometer sonuçlarını birlikte inceleyelim:

• Veri merkezlerinde rekor düşük boşluk oranları, AI işlem gücü talebinin ne kadar hızla arttığını yansıtıyor.
• Lojistikte, otomasyon uyumlu modern depolar daha güçlü talep görürken, elektrik altyapısı yüksek tesislerde kiralama oranları artıyor.
• Ofis piyasasında, nitelikli ve merkezi konumdaki binalarda kiralama artarken, düşük kalite stoklarda boşluklar büyüyor.

Bu göstergeler, yapay zekanın hem talep dinamiklerini değiştirdiğini hem de gayrimenkul stratejilerini doğrudan etkilediğini kanıtlıyor.

Dünyanın Teknoloji Liderleri Ne Diyor?

Çoğu kişi yapay zekanın “işleri yok edeceği” endişesini taşısa da sektörü yönlendiren liderler aksini söylüyor: AI, insanı ortadan kaldırmıyor; insanı güçlendiriyor.

Sundar Pichai: Google & Alphabet CEO

“AI, insanlığın üzerinde çalıştığı en derin teknolojilerden biri… İnsan yeteneklerini artıracak.”

Ginni Rometty:Eski IBM CEO

“AI insanları değil, AI kullananlar kullanmayanları değiştirecek.”

Fei-Fei Li:Stanford HAI Eş Direktörü

“AI, tekrarlayan işleri devralacak; insanların yaratıcılık ve problem çözmeye odaklanmasını sağlayacak.”

Garry Kasparov

“AI ve insan iş birliği, tek başına hiçbirimizin yapamayacağı şeyleri mümkün kılacak.”

Bu açıklamalar, AI’ın istihdamı yok etmekten çok, yeni yetenek alanları açan, üretkenliği artıran ve daha nitelikli işlere geçişi hızlandıran bir evrim olduğunu net şekilde gösteriyor.

Neden “Yıkım” Değil “Evrim”?

AI’ın yarattığı dönüşüm üç maddede özetlenebilir:

1-Boş Ofislerden Yükselen Ekonomiye

San Francisco örneğinde kiralama hacminin %100’ün üzerinde artması, yapay zekanın geçici değil kalıcı bir talep yarattığını gösteriyor. Şehir yeniden küresel teknoloji sermayesinin merkezlerinden biri haline geliyor.

2- Şirketler İnsan Kaynağını Artırıyor

IBM, AI çağında ABD’de giriş seviyesinde işe alımı üç katına çıkaracağını açıkladı. Özetle yapay zeka iş gücünü ikame etmiyor, büyütüyor.

3- AI, İş Gücünü Daha Verimli ve Üretken Hale Getiriyor

Stanford Üniversitesi tarafından yayımlanan AI Index raporuna göre, AI kullanımı şirketlerde hem kaliteyi hem de üretkenliği artırıyor; maliyet düşürürken gelir büyümesine katkı sağlıyor

Yapay Zeka Yeni Ekonominin Ana Yakıtı

Tüm veriler ve piyasa dinamikleri bize yapay zekanın bir yıkım değil; yeni bir ekonomik mimarinin başlangıcı olduğunu düşündürüyor. AI yeni ofis talebi yaratıyor, yeni yetenek alanları açıyor, iş gücünü güçlendirirken ekonominin ve şehirlerin yeniden şekillenmesini sağlıyor.

Bu dönüşümün kazananları ise değişime direnenler değil, AI’ı stratejik bir araç olarak konumlandıranlar olacak.

 

2025 New York Belediye Başkanlığı seçimleri, şehrin yalnızca siyasi yapısını değil, aynı zamanda ekonomik dinamiklerini de sarsıcı şekilde değiştirdi. Zohran Mamdani’nin seçilmesi, New York tarihinde bir ilk. En genç belediye başkanı olmasının yanı sıra, Demokratik Sosyalist parti kökenli ilk lider olarak göreve geldi. Bu siyasi değişim, özellikle konut erişilebilirliği, kamu yatırımları ve vergi politikaları üzerinde köklü etkiler yaratma potansiyeline sahip. Dolayısıyla konut ve ticari gayrimenkul piyasasında yeni bir döneme girilmiş olabilir.

Konut Piyasası: Sosyal Adalet Gündemi ve Arz Baskısı

Yeni yönetimin ilk 100 gününde, özellikle erişilebilir konut üretimine öncelik verileceği açıklandı. Hedeflenen 200 bin sosyal konut projesi, arz yönlü ciddi bir kamu müdahale anlamına geliyor. Ancak bu vizyonun başarıya ulaşması; kamu-özel sektör iş birlikleri, finansmana erişim ve inşaat maliyetleriyle doğrudan ilişkili.

Lüks konut segmentinde ise yatırımcılar belirsizliği fiyatlamaya başladı. Özellikle beklenen emlak vergisi reformları ve kira sınırlamaları nedeniyle “bekle-gör” stratejisi öne çıkıyor. Manhattan’daki işlem hacimlerinin yılın son çeyreğinde yüzde18 gerilemesi, piyasanın bu politik değişime refleksini açıkça ortaya koyuyor.

Göç verileri de bu tabloyu destekliyor: New York’tan Florida başta olmak üzere düşük vergili eyaletlere yönelim sürüyor. Sadece son 3 ayda Güney Florida’da New York çıkışlı satış sözleşmeleri 100 milyon doları aştı.

Ticari Gayrimenkul: Riskler, Dönüşüm ve Yeni Oyun Alanları

Ticari gayrimenkul piyasası, bu yeni dönemin en kırılgan alanlarından biri. Özellikle ofis ve perakende segmentleri hem ekonomik dönüşümün hem de politik tercihlerinin baskısı altında.

Ofis Piyasasında Sert Tablo:

• Artan kurumsal vergiler ve yeni imar sınırlamaları, ofis mülklerinin değerlerini baskılıyor.
• Boşluk oranı Manhattan genelinde %22’ye yükselmiş durumda.
• Kiralama talepleri teknoloji ve finans dışındaki sektörlerde zayıf.

Dönüşüm Senaryoları Gündemde:

• Belediye, kullanılmayan ofis alanlarının konuta veya karma kullanıma dönüştürülmesini teşvik edecek.
• Bu, yatırımcılar için hem maliyetli hem de bürokratik süreçler doğurabilir; ancak doğru lokasyonlarda önemli fırsatlar barındırıyor.

Perakende Alanlarda Yeniden Konumlanma:

Yaya trafiğinin azaldığı bölgelerde zincir markalar çıkış yaparken, “deneyim odaklı” konseptlere talep artıyor. Belediyenin desteklediğiticari katların sosyal alanlara dönüştürülmesi vizyonu ise şehir merkezlerinde yeni yatırım modellerinin kapısını aralıyor.

Bu bağlamda, ticari gayrimenkulde kısa vadeli değer kaybı risklerine karşı temkinli duruş ve dönüşüm potansiyeli taşıyan varlıkların tespiti kritik önemde.

Yatırımcılar İçin Notlar: Navigasyon Zamanı 

Önümüzdeki dönem, yatırım kararlarının daha temkinli ve çok boyutlu analizle alınmasını gerektiriyor. Yatırım stratejilerinde politika–piyasa etkileşimini merkeze almak gerekiyor.  Bu kapsamda stratejik değerlendirme süreçlerimizde öne çıkan başlıkları birlikte inceleyelim:

Politika Belirsizliği = Fiyat Dalgalanması: Mevzuat netleşene kadar işlem hacminde düşüş öngörülebilir.

Emlak Vergisi Reformuna Hazırlık: Potansiyel değerlemelere etkisi, segment ve lokasyona göre değişkenlik gösterecektir.

Kamu Öncelikleriyle Uyumlu Projeler: Uygun fiyatlı konut, yeşil altyapı ve karma kullanım projeleri daha fazla destek alabilir.

Portföy Coğrafyasını Gözden Geçirin: NYC dışındaki banliyö bölgeleri ve Sun Belt şehirleri hem vergi avantajı hem talep istikrarı açısından öne çıkıyor.

Zohran Mamdani’nin göreve gelişi, New York için politik bir kırılma anı olduğu kadar gayrimenkul yatırımları açısından da yeni bir dönemin işareti. Bu süreci yalnızca riskler üzerinden değil, aynı zamanda dönüşüm fırsatları üzerinden de değerlendirmek gerekiyor.

Yatırım stratejilerimizi, bu değişken ama fırsatlarla dolu dönemde esneklik, dikkat ve veriye dayalı analizle yönlendirmeye devam edeceğiz.

Uzun yıllar boyunca değişime en kapalı sektörlerden biri olarak görülen gayrimenkul, bugün teknolojik dönüşümün merkezinde yer alıyor. Veriye dayalı karar alma ihtiyacının, kullanıcı beklentilerindeki değişimin ve dijitalleşen iş modellerinin etkisiyle yapısal bir dönüşüm sürecine giren sektörün en güçlü aktörü ise proptech.

Sadece operasyonel süreçleri hızlandırmakla kalmayan; aynı zamanda gayrimenkul değer zincirinin tamamını daha verimli, daha şeffaf ve daha erişilebilir bir yapıya kavuşturan proptech yatırımları trilyon dolarlık bir pazarın yapısını dönüştürüyor.

Rakamlar ise çarpıcı. Küresel proptech yatırımları pazar hacmi 2024 yılında 20 milyar dolar seviyesini aşarken, 2025 yıl sonunda bu rakamın 45 milyar dolar ölçeğine ulaşacağı öngörülüyor.

Dijitalleşmenin Artık Gecikmeye Tahammülü Yok

Sektörümüz açısından dijitalleşme artık bir tercih değil, stratejik bir zorunluluk. Veri toplama, analiz, değerleme yöntemleri ve kullanıcı deneyimi gibi süreçlerde teknolojinin sunduğu imkanlar, hem verimliliği hem de karar kalitesini doğrudan artırıyor.

Özellikle işlem süreçlerinde yaşanan zaman kaybı ve maliyet baskısı, proptech çözümleriyle önemli ölçüde azaltılabiliyor.

Bugün tapu işlemlerinden proje yönetimine, kiralama ve satış platformlarından akıllı bina teknolojilerine kadar uzanan geniş bir yelpazede hizmet sunan proptech girişimleri, hem bireysel yatırımcılara hem de kurumsal şirketlere daha şeffaf, hızlı ve erişilebilir bir piyasa yapısı vaat ediyor.

Türkiye’de Potansiyel Büyük, Ancak Ölçeklenme Zor

Türkiye’deki proptech girişimcilik ekosistemi, yaratıcı fikirleri ve yetenekli ekipleriyle dikkat çekiyor. Ancak Türkiye’de bu alandaki erken aşama girişimlerin önünde önemli ölçeklenme zorlukları olduğu da bir diğer gerçek. Finansmana erişim zorlukları, regülasyonlara uyum süreçleri ve kurumsal iş birliklerinin sınırlı olması gibi faktörler, potansiyel vaat eden erken aşama proptech girişimlerinin pazarda yer edinmesini zorlaştırıyor. Oysa gelişmiş pazarlarda görüldüğü üzere, özel sektör ve kamunun birlikte hareket etmesi, stratejik ortaklıkların artması hem kurumlar için rekabet avantajı sağlıyor hem de girişimlerin sürdürülebilir büyümesine zemin hazırlıyor.

Türkiye’nin genç ve dinamik girişimcilik ekosistemi, doğru destek mekanizmaları ve stratejik iş birlikleriyle bölgesel bir proptech merkezi olma potansiyeline sahip. Bu noktada yatırımcıların, kamu kurumlarının ve özel sektör oyuncularının proaktif bir duruş benimsemesi büyük önem taşıyor.

Proptech: Yalnızca Bir Teknoloji Değil, Yeni Bir Yaklaşım

Dönüşümün temelinde yalnızca teknoloji değil, sektöre dair bakış açısında yaşanan köklü bir değişim yer alıyor. Kullanıcı odaklılık, şeffaf veri paylaşımı, dinamik fiyatlama ve sürdürülebilirlik artık trend değil, sektörün yeni normali. Proptech çözümleri hem konut hem de ticari gayrimenkul segmentinde farklı kullanıcı gruplarının ihtiyaçlarına çok daha hızlı ve doğru cevap verilmesini sağlıyor.

Yeni Dönemin Anahtarı, Stratejik Teknoloji Ortaklıkları

Önümüzdeki dönemde yalnızca büyük portföylere sahip olanlar değil, dijitalleşmeye adapte olup teknolojiyle entegre çözümler sunabilen şirketler öne çıkacak. Kurumlar için bu dönüşüm yalnızca bir IT yatırımı değil, aynı zamanda stratejik bir iş modeli değişimi anlamına geliyor.

Bu dönüşüm sürecinde yatırımcısı olduğumuz, 3B veri görselleştirme, sanal görüntüleme ve sanal gerçeklik (VR) teknolojileri alanında faaliyet gösteren Get Twin, gayrimenkul sektöründe dijital dönüşümü hızlandırma hedefimizi somutlaştıran önemli bir adımı temsil ediyor. Yenilikçi ve kullanıcı odaklı çözümler geliştiren bu girişim, pazardaki deneyimi daha etkileşimli ve şeffaf hale getirirken, farklı paydaşlar için değer yaratıyor. Yetkin ekiplerle stratejik iş birliklerimizi sürdürereksadece bugünü değil, geleceğin gayrimenkul ekosistemini inşa etmeye kararlıyız.

Dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve veri odaklı planlama, şehirleri yalnızca bir yaşam alanı olmaktan çıkararak teknoloji, çevre ve sermayenin kesiştiği stratejik ekosistemlere dönüştürüyor. Bu yeni dönem, gayrimenkul sektöründe köklü değişimleri beraberinde getirirken,  akıllı şehir altyapıları hem büyük ölçekli mega projelerle hem de küçük ama etkili girişimlerle şekilleniyor.

NEOM: Mega Projelerin Yeni Tanımı

Suudi Arabistan’ın 500 milyar dolarlık NEOM projesi, akıllı şehir vizyonunun en çarpıcı örneklerinden biri. The Line, Oxagon ve Trojena gibi alt projelerle NEOM; karbon nötr, araçsız, yapay zeka destekli bir yaşam modeli sunarak,gayrimenkul yatırımcıları için lojistikten konuta, turizmden sanayiye kadar geniş bir yelpazede fırsatlar barındırıyor. Aynı zamanda dijital altyapı ve sürdürülebilir mimariyle geleceğin şehir planlamasında yeni standartlar belirliyor.

Daha Küçük Ama Etkili: Kanada Water ve Brent Cross Town

Londra’daki Canada Water ve Brent Cross Town projeleri, akıllı altyapı ile toplumsal hizmetleri entegre ederek yatırımcılar için yüksek değer yaratıyor. Canada Water, 53 dönümlük tarihi liman bölgesini 3.000 adet net sıfır konut ve 2 milyon fit kare çalışma alanına dönüştürmeyi hedeflerken, Brent Cross Town 6.700 konut ve 25.000 kişilik iş alanı sunan “park şehir” modeliyle net sıfır karbon hedefine odaklanıyor.

İlham Veren Öncü Projeler

Gorlov City – Bali, Endonezya
3D baskı teknolojisiyle inşa edilen yapılar, inşaat süresini ve maliyetini azaltırken, mimari çeşitliliği artırıyor. Proje, tokenizasyon ve blokzincir tabanlı mülkiyet sistemleriyle yatırımcılara yeni nesil fırsatlar sunuyor.

Songdo – Güney Kore
Sıfırdan planlanmış bu şehirde, atıklar yer altı boru sistemleriyle toplanıyor, trafik ve enerji kullanımı gerçek zamanlı izleniyor. Songdo, veri odaklı gayrimenkul yönetimi ve sürdürülebilir kentsel planlama açısından örnek teşkil ediyor.

Masdar City – Birleşik Arap Emirlikleri
Karbon nötr hedefiyle yola çıkan ilk şehirlerden biri olan Masdar City, güneş enerjisiyle çalışan ulaşım sistemleri ve sıfır atık politikasıyla dikkat çekiyor. Yeşil altyapı yatırımlarının gayrimenkul değerini nasıl artırabileceğini gösteriyor.

Zaragoza Living Lab – İspanya
Kamu-özel sektör iş birliğiyle geliştirilen bu “yaşayan laboratuvar”, düşük bütçeli ama yüksek etkili bir dönüşüm modeli sunuyor. Akıllı aydınlatma, su yönetimi ve dijital vatandaşlık uygulamalarıyla dikkat çekiyor.

Gayrimenkul Perspektifi: Altyapı Yatırımlarının Değer Katkısı

Akıllı şehir yatırımları, yalnızca şehirlerin sürdürülebilirliğini değil, gayrimenkulün değerini de yeniden tanımlıyor. IoT entegrasyonu, enerji verimliliği, ulaşım sistemleri ve dijital altyapı; konut ve ticari alanların cazibesini artırıyor. Bu dönüşüm, sadece büyük projelerde değil, yerel ölçekli girişimlerde de yüksek getiri potansiyeli sunuyor.

Yatırımın Yeni Dili

Akıllı şehirler, yalnızca teknolojiyle değil; aynı zamanda stratejik sermaye yönlendirmesiyle yeniden şekilleniyor. Mega projeler vizyonun sınırlarını zorlarken, daha küçük ölçekli ama yenilikçi girişimler, gayrimenkul sektörünü dönüşümün sadece taşıyıcısı değil, aynı zamanda kazananı haline getiriyor.

2025 yılı, küresel gayrimenkul teknolojileri (PropTech) ekosistemi için yalnızca bir dönüm noktası değil aynı zamanda sektörün geleceğini şekillendirecek stratejik adımlara da sahne oldu. Sektörün iki güçlü oyuncusu olan CoStar Group’un, 3D dijital ikiz teknolojisinin lideri Matterport’u ve Rocket Companies’in dijital emlak platformu Redfin’i satın alması sektördeki dijitalleşme ve konsolidasyon eğilimlerini net bir şekilde ortaya koydu.

Bu gelişmeler, sadece şirketlerin büyüme stratejilerini değil, aynı zamanda uçtan uca kullanıcı deneyimi yaratma hedeflerini de yansıttı.

Stratejik Farklılıklar: Ticari ve Konut Odaklı Yaklaşımlar

CoStar Group, ticari gayrimenkuldeki güçlü konumunu Matterport’un teknolojisiyle destekleyerek konut pazarına açılırken, Rocket, bireysel konut alıcılarına odaklı yapısını Redfin ile güçlendirerek kullanıcı yolculuğunu uçtan uca yönetilebilir hale getirdi.Peki her iki satın almanın arkasındaki ortak temalar neler?

• Dijitalleşme: Fiziksel süreçlerin sanal ortama taşınması (3D ev turları, dijital mortgage başvuruları)
• Veri ve Yapay Zeka: Kullanıcı davranışlarını analiz eden, öneriler sunan ve karar süreçlerini hızlandıran sistemler.
• Platform Entegrasyonu: Arama, inceleme, finansman ve satın alma gibi adımların tek bir dijital platform içinde sunulması.

Konsolidasyon Devam Edebilir

PropTech girişimleri ya stratejik birleşmelerle ölçekleniyor ya da global oyuncular tarafından satın alınarak entegre sistemlere dahil oluyor. Bu anlamda son beş yıldır ivme kazanan bir trendin artık netlik kazandığını söylemek mümkün. Bu eğilim, 2025 itibarıyla şu şekilde özetlenebilir:

• Büyük şirketler, kendi hizmetlerini tamamlayacak teknolojileri satın alarak uçtan uca çözümler sunmak istiyor.
• Startuplar ise tek başına ölçeklenmek yerine, güçlü bir ekositeme  entegre olarak kullanıcıya daha fazla değer sunmayı tercih ediyor.

Bu durum, müşteri deneyimini merkezine alan bir ekosistem yaratıyor: daha hızlı, daha sezgisel ve daha entegre.

Vizyoner Yatırımlar Vizyonla Uyumlu Yatırımlar

Yaşanan gelişmeler, uçtan uca kullanıcı deneyiminin artık bir lüks değil, bir beklenti haline geldiğini gösteriyor. Bu anlayışla şekillenen yatırım tercihleri ise geleceği inşa etme hedefiyle hareket eden kurumlar için stratejik bir pusula işlevi görüyor.

Kurum olarak desteklediğimiz iki yenilikçi girişim, gayrimenkul sektöründe entegre ve veri odaklı bir geleceğin habercisi niteliğinde:

• Re-Os.com: Emlak pazarlamayı dijitalleştiren ve operasyonel verimliliği artıran bir emlak pazarlama platformu.
• Gettwin.io: Mekanların dijital ikizlerini oluşturarak veriyle zenginleştirilmiş karar süreçleri sunan bir teknoloji girişimi.

Bu yatırımlar, yalnızca mevcut ihtiyaçlara yanıt vermekle kalmıyor; aynı zamanda ölçeklenebilir, entegre ve sürdürülebilir bir PropTech ekosisteminin inşasına katkı sunuyor.

ABD’de gayrimenkul piyasasında dikkat çeken sorunlardan biri olan zombi hacizler (zombie foreclosures), son dönemde yeniden gündeme geldi. Mortgage borcunu ödeyemeyen ev sahiplerinin mülklerini terk etmesiyle ortaya çıkan bu durumu, artışın nedenlerini ve gelecek öngörülerini birlikte inceleyelim:

Zombi Haciz Nedir?

Zombi haciz, mortgage ödemelerini durduran bir ev sahibinin mülkü terk etmesi, ancak mülkiyetin henüz yasal olarak borç veren kuruma devredilmemesiyle oluşan durumu ifade eder.

Bu süreçte, ev sahibi evden ayrılır ancak mülkiyet henüz bankaya devredilmemiştir. Kullanılmayan ve bakımsız kalan bu mülkler, zamanla vandalizm, suç faaliyetleri ve değer kaybı gibi olumsuzluklara açık hale gelir. Bunun sonucu olarak, yalnızca söz konusu mülk değil, çevresindeki gayrimenkuller de piyasa değeri açısından zarar görür.

Güncel Veriler Ne Gösteriyor? ATTOM Data Solutions’ın 2025 ilk çeyrek raporuna göre, ABD genelinde 212.268 konut haciz sürecinde ve bunların 7.094’ü, yani yaklaşık %3.3’ü, zombi haciz olarak sınıflandırılmaktadır. Bu oran, toplam konut arzın sadece %0.007’sine denk gelmektedir. Florida, Illinois, Ohio ve New York gibi bazı eyaletlerde zombi haciz sayılarında artış gözlemlenmiştir. Örneğin Florida’da, 2024 dördüncü çeyreğinde 1.199 olan zombi haciz sayısı, 2025’in başında 1.974’e yükselmiştir.

Artışın Nedenleri

Zombi hacizlerin ortaya çıkmasında başlıca üç unsur öne çıkıyor:

1. Ekonomik Zorluklar: ABD Merkez Bankası’nın 2022’den itibaren sürdürdüğü faiz artırımları, mortgage faiz oranlarını tarihsel ortalamaların üzerine taşımıştır. Aynı dönemde artan yaşam maliyetleri, birçok ev sahibinin mortgage ödemelerini yapamamasına neden olmuştur.
2. Yanlış Anlamalar: Birçok ev sahibi, haciz sürecinin başlamasıyla birlikte evi terk etmeleri gerektiğini düşünür. Ancak, bu süreç tamamlanmadan evi terk etmek, mülkün zombi haciz durumuna düşmesine yol açar.
3. Uzun Haciz Süreçleri: Bazı eyaletlerde haciz süreçleri oldukça uzun sürebilir. Bu da ev sahiplerinin sürecin tamamlanmasını beklemeden evi terk etmelerine neden olabilir.

 Geleceği

Zombi hacizlerin geleceği, ekonomik koşullara ve mortgage piyasasındaki değişikliklere bağlı olarak şekillenecektir. Ancak, bazı eğilimler ve olasılıklar şunlardır:

1. Ekonomik İyileşme: Ekonomik koşulların iyileşmesi ve mortgage faiz oranlarının düşmesi, zombi hacizlerin azalmasına yardımcı olabilir.
2. Yasal Düzenlemeler: Haciz süreçlerinin hızlandırılması ve ev sahiplerinin daha iyi bilgilendirilmesi, zombi hacizlerin önlenmesine katkıda bulunabilir.
3. Toplumsal Farkındalık: Toplumun zombi hacizler konusunda daha bilinçli hale gelmesi, bu tür mülklerin sayısının azalmasına yardımcı olabilir.

Sonuç olarak, zombi hacizler ABD’de önemli bir sorun olmaya devam etmektedir. Ekonomik koşullar, yasal düzenlemeler ve toplumsal farkındalık, bu sorunun gelecekte nasıl şekilleneceğini belirleyecektir. Bu nedenle, ev sahiplerinin haciz süreçleri hakkında daha fazla bilgi sahibi olmaları ve doğru adımları atmaları önemlidir.

Yatırımcılara Not:

Zombi hacizler toplam konut piyasasında düşük bir paya sahip olsa da yatırımcılar açısından dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Haciz süreçlerinin uzun sürdüğü eyaletlerde yatırım kararları alınırken temkinli olunmalı, yasal süreler gözetilmelidir.
•  Bölgesel zombi haciz oranları düzenli olarak takip edilmeli, eğilimler veri destekli analizlerle izlenmelidir.
•  Değer kaybı riski taşıyan bölgelerde konum bazlı analizler detaylandırılmalı, uzun vadeli getiri potansiyeli dikkatle değerlendirilmelidir.

Günümüzde şehirler hızla büyürken yolların yetmediğine, ulaşımın sıkıştığına ve çevresel maliyetlerin katlandığına tanık oluyoruz. Geleneksel kentleşme modelleri artık ne kullanıcı memnuniyeti ne de ekonomik sürdürülebilirlik sağlıyor. Peki, önümüzdeki 10 yılda şehirlerin değeri nasıl belirlenecek? Ulaşım, yaşam ve yatırım kararları nasıl kesişecek?

Cevap, klasik büyüme stratejilerinde değil; ulaşımı, yerleşimi ve ekonomik canlılığı aynı çatı altında yeniden kurgulayan entegre modellerde yatıyor.

Bu anlamda Transit Odaklı Gelişim (TOD), yüksek kaliteli toplu taşıma sistemleri etrafında kompakt, yürünebilir ve karma kullanımlı topluluklar oluşturmayı hedefleyen dönüştürücü bir kentsel planlama stratejisi olarak karşımıza çıkıyor. Gelin TOD’un önemini, çevresel faydalarının yanında dünya çapında kanıtlanmış  başarılı uygulamalarını ve Türkiye ile İstanbul için potansiyel uygulamaları detayları olarak inceleyelim.

Yalnızca Ulaşım Değil, Yaşam Kalitesi İçin Bir Model Çevresel Faydalar: Özel araçlara olan bağımlılığı azaltarak karbon emisyonlarını düşürür, hava kalitesini iyileştirir ve doğal alanların korunmasına katkı sağlar.

Ekonomik Büyüme: Transit merkezleri etrafında yoğunlaşan gelişim, yerel ekonomileri canlandırır ve iş fırsatları yaratır.

Yaşam Kalitesinin İyileştirilmesi: TOD uygulamaları ayrıca yaya öncelikli altyapılar, karma kullanımlı yerleşimler ve kamusal alanların kalitesini artırarak yaşam konforunu iyileştirir.

Kanıtlanmış Uluslararası Uygulamalar

Gelişmiş ve gelişmekte olan birçok ülkede başarıyla hayata geçirilen TOD uygulamaları:

• Hong Kong’daki MTR (Mass Transit Railway): Transit merkezler etrafındaki yüksek yoğunluklu gelişimler, kentsel canlılığı ve finansal sürdürülebilirliği teşvik etmiştir.
• Arlington, Virginia’nın Rosslyn-Ballston Koridoru: Toplu taşıma hatları çevresinde yaya öncelikli bir kent dokusuna dönüşmüş; karma kullanımlı yapılarla ekonomik canlılık sağlanmıştır.
• Stockholm’un Hammarby Sjöstad Bölgesi Sürdürülebilir tasarım ve verimli toplu taşıma ile çevre dostu bir TOD örneğidir.

Bu uygulamalardaki başarının arkasında yerel yönetimlerin politik kararlılığı, özel sektörle iş birliği, çok disiplinli planlama süreçleri ve erken aşamada halk katılımı yer alır. Ancak, TOD’un başarısız olmasına yol açan bazı kritik hataları da anımsamakta fayda var.  Ulaşım altyapısından uzak bölgelerde transit odaklı köyler inşa edilmesi ve paydaşlar arasındaki koordinasyon eksikliği, çabaların dağınık ve etkisiz olmasına yol açabilir.

Japonya’nın  Demiryolu Sistemi Üzerine Yazılmış Bir Başarı Hikayesi

Japonya’nın demiryolu sistemi yalnızca TOD’un en rafine örneklerini sunmakla kalmıyor, toplu taşımayı geliştirmek için de önemli dersler veriyor. Dakiklik, entegre biletleme sistemleri, ulaşım merkezlerinin ticaret alanlarıyla birlikte planlanması, gelir çeşitlendirmesi ve düzenli altyapı bakımı, modelin başarısını destekleyen unsurlardır. Japonya’da ayrıca özel sektör ortaklıkları sayesinde kamu maliyesi üzerindeki yük azaltılırken hizmet kalitesi sürdürülebilir düzeyde tutulmuştur. Teknoloji entegrasyonu ve kültürel disiplin, sistemi yalnızca ulaşım değil, sosyal davranış modeli haline getirmiştir.

İstanbul TOD İçin Hazır mı?

Türkiye, özellikle İstanbul, TOD için önemli bir potansiyele sahiptir. Devam eden kentsel dönüşüm projeleri, Metrobüs ve Marmaray sistemlerine yapılan son yatırımlar, TOD ilkelerinin kent içi planlamaya dahil edilmesi için uygun bir zemin oluşturabilir. Ancak bu dönüşümün başarılı olabilmesi için sadece fiziksel altyapının değil; aynı zamanda yönetişim yapılarının, finansman modellerinin ve halkla iletişimin de TOD’a uygun şekilde yeniden yapılandırılması gerekir.

TOD uygulamalarının İstanbul ulaşım sistemine entegre edilebilmesi için öncelikli olarak ağın kapsayıcılığının artırılması, hizmet sıklığının iyileştirilmesi, entegre biletleme sistemlerinin tamamlanması, dijital veri yönetimiyle karar destek sistemlerinin kurulması önemlidir. Ayrıca istasyonların ticari ve sosyal alanlarla yeniden planlanması, özel sektörle yatırım modelleri geliştirilmesi ve halkın sürece aktif katılımının sağlanması, modelin başarısını pekiştirecektir.

Transit Odaklı Gelişim, çevresel sürdürülebilirlikten ekonomik büyümeye kadar birçok fayda sunan dönüştürücü bir kentsel planlama yaklaşımıdır. Küresel örneklerden öğrenerek ve yaygın hatalardan gerekli dersler çıkarılarak İstanbul gibi metropol ölçeğindeki şehirlerde bu modelin hayata geçirilmesi, hem yerel yönetimler hem de özel sektör için uzun vadeli değer yaratımının anahtarı olabilir.

Almanya’nın Münih kentinde 7–13 Nisan 2025 tarihleri arasında düzenlenen Bauma 2025, yapı ve inşaat makineleri, madencilik ekipmanları, yapı malzemeleri teknolojileri ve dijital altyapılar alanında dünyanın en büyük ticaret fuarı olma özelliğini bir kez daha ortaya koydu.

Etkinlik 57 ülkeden 3.601 katılımcı ve 600 binden fazla ziyaretçi ile gerçekleşirken, 200 bin m² kapalı ve 414 bin m² açık alana yayılan fuar alanında sergilenen teknolojiler; sürdürülebilirlik, otomasyon ve dijitalleşme odaklı gelecek vizyonunu şekillendirdi.

Türkiye’nin Güçlü Temsiliyeti

246 Türk firması, Bauma 2025’e katılarak Türkiye’yi en fazla katılım sağlayan ülkeler arasında dördüncü sıraya taşıdı. Almanya, Çin ve İtalya’nın ardından gerek katılımcı gerekse ziyaretçi açısından güçlü bir temsiliyet gösteren Türk firmaları, yenilikçi çözümlerini ve ileri teknolojilerini sergileyerek uluslararası arenada dikkat çekti. Türk ziyaretçiler ise fuarın sunduğu fırsatlardan yararlanarak sektördeki en son gelişmeleri takip etme şansı buldu. Bu başarının mimarı olan İstanbul Ticaret Odası (İTO), Türkiye’nin inşaat sektöründeki gücünü ve potansiyelini uluslararası platformda sergilemesine yardımcı oldu.

Bu açıdan değerlendirildiğinde Bauma 2025’in Türk inşaat firmaları için yalnızca bir fuar değil, Avrupa pazarında güçlü iş birliklerinin ve stratejik açılımların kapısını aralayan bir platform olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.

Sektörel Odak: Otomasyon ve Modüler Yapıdaki Yenilikler

Otomasyon çözümleri ve modüler yapı teknolojilerinin öne çıktığı Bauma 2025’te, uluslararası üreticiler tarafından tanıtılan sistemler, inşaat sektöründeki temel sorunlara yönelik yenilikçi çözümler sundu.

Beton prefabrik ve donatı teknolojileri alanında otomasyon çözümleriyle öncü bir rol oynayan Progress Group, fuarda güçlü bir varlık gösterirken, inşaat sahalarının daha güvenli, hızlı ve verimli hale gelmesini sağlayan yenilikçi sistemlerini tanıttı.

Caterpillar ve Liebherr gibi dünyanın önde gelen firmaları tüm salonları kapsayan dev standlarında en son teknolojilerini ve yeniliklerini sergileyerek ziyaretçilere etkileyici bir deneyim sundu.

Geleceğin İnşası Bugünden Başlıyor

Bauma 2025, yalnızca inşaat sektöründeki teknolojilerin değil, aynı zamanda gelecek vizyonunun da sergilendiği küresel ölçekte bir buluşma noktasıydı. Türkiye’den Prefabrik Birliği ve ve sektörümüzün değerli temsilcileriyle birlikte katıldığım bu önemli organizasyon kapsamında, Münih çevresinde yer alan yüksek standartlı prefabrik üretim tesislerine ziyaretler düzenledik. Bu ziyaretler, Türk firmalarının en son teknolojileri yerinde görmelerine ve uluslararası iş birliklerini güçlendirmelerine olanak sağladı.

Modüler yapı sistemleri ve otomasyon çözümleri, yalnızca teknik birer yenilik değil; aynı zamanda yatırımcılar için yüksek katma değerli, sürdürülebilir ve ölçeklenebilir bir gelecek vizyonudur. İnşaat süresi ve maliyetlerini minimize eden bu yöntemler, hızla artan uygun fiyatlı konut ihtiyacına stratejik bir yanıt sunarken, azalan iş gücüne karşı üretkenliği koruyan akıllı çözümler de getiriyor.

Kontrollü fabrika ortamlarında sağlanan kalite güvencesi, özellikle deprem gibi yüksek riskli coğrafyalarda yapı güvenliğinde standartları yeniden tanımlıyor. Dahası, bu sistemlerin sunduğu çevresel sürdürülebilirlik, kaynak verimliliği, atık azaltımı ve karbon ayak izinin düşürülmesi yalnızca bugünün değil, yarının da şehirlerini şekillendirmeye aday.

Tüm bu göstergeler, modüler yapı ve otomasyon teknolojilerinin, sadece sektörün değil yatırım stratejilerinin de merkezine yerleştiğini ortaya koyuyor. Bugün bu dönüşümün içinde yer almak, geleceğin kentsel yaşamına yön veren çözümlerin bir parçası olmak anlamına geliyor.